10強(qiáng)房企正迎來(lái)一場(chǎng)大洗牌，一些大企業(yè)不得不將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)擺上貨架。

9月20日，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告，與富力物業(yè)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將以不超過(guò)100億元代價(jià)收購(gòu)富力物業(yè)。富力地產(chǎn)曾與碧桂園、恒大齊名，是“華南五虎”之一。

此前曾有消息稱(chēng)碧桂園將收購(gòu)恒大物業(yè)。碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事、總經(jīng)理李長(zhǎng)江表示，“我們確實(shí)與恒大物業(yè)接觸過(guò)，但價(jià)格沒(méi)談攏，未來(lái)是否還會(huì)與恒大物業(yè)有合作，這個(gè)決定權(quán)不完全在我們，不排除還會(huì)有深度合作。”

債務(wù)壓力下，恒大、富力都在積極展開(kāi)自救。富力地產(chǎn)大股東李思廉、張力拿出80億元“輸血”，為公司提供流動(dòng)資金支持，這樣的態(tài)度是值得肯定的。

9月22日深夜11點(diǎn)，恒大集團(tuán)召開(kāi)“復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓”專(zhuān)題會(huì)。恒大集團(tuán)董事局主席許家印對(duì)參會(huì)的4000多名公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)表示，必須認(rèn)識(shí)到全力以赴抓好復(fù)工復(fù)產(chǎn)重要性，保質(zhì)保量順利交樓是公司必須履行的義務(wù)，是公司一定要承擔(dān)的責(zé)任。

許家印還強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)決落實(shí)好恒大財(cái)富投資者的兌付工作，這是全集團(tuán)上下必須共同面對(duì)的頭等大事。多家銀行也公開(kāi)表示，與恒大業(yè)務(wù)往來(lái)整體風(fēng)險(xiǎn)可控，有足額抵質(zhì)押物。

此舉瞬時(shí)提振了市場(chǎng)信心。9月23日開(kāi)盤(pán)，港股恒大概念股集體高開(kāi)，其中，中國(guó)恒大一度上漲超過(guò)32%，為2009年11月以來(lái)盤(pán)中最大升幅。當(dāng)日，中國(guó)恒大ADR收漲33.33%;中國(guó)恒大報(bào)漲17.62%，報(bào)收2.67港元，總市值為353.8億港元。但24日，恒大概念股再度持續(xù)走低。

不可否認(rèn)的是，在這場(chǎng)行業(yè)座次排名戰(zhàn)之中，一些大房企要重回輝煌已經(jīng)變得艱難。

十強(qiáng)房企之變

10強(qiáng)房企之變往往代表著行業(yè)風(fēng)向標(biāo)。在2017-2018年樓市分水嶺之際，10強(qiáng)房企的命運(yùn)似乎就已注定。

4年前的2017年7月，萬(wàn)達(dá)因6000億元債務(wù)面臨生死危機(jī)，融創(chuàng)以296億元收購(gòu)了13個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅城，富力地產(chǎn)以不到200億元價(jià)格拿下萬(wàn)達(dá)76家酒店，從此萬(wàn)達(dá)擺脫了債務(wù)問(wèn)題，并宣布退出地產(chǎn)圈。

這年年初，恒大宣布，2016年全年共實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額3733.7億元，銷(xiāo)售額與銷(xiāo)售面積均為全國(guó)第一。萬(wàn)科與碧桂園位居行業(yè)第二三位，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也首次迎來(lái)3家突破3000億元大關(guān)的地產(chǎn)巨頭。

“中國(guó)未來(lái)10年一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)翻兩倍，三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)翻三倍。”2017年底，任澤平剛被任命為恒大首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家時(shí)說(shuō)。

這一年6月，萬(wàn)科迎來(lái)巨變，即王石正式卸任萬(wàn)科董事會(huì)主席，郁亮接棒。郁亮對(duì)于市場(chǎng)的態(tài)度更趨謹(jǐn)慎。2017年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上郁亮預(yù)判：“中國(guó)房?jī)r(jià)單邊快速上漲時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，地產(chǎn)行業(yè)到了必須要做出改變的時(shí)候了，地產(chǎn)商如果只靠原有模式發(fā)展，那么以前怎么賺的錢(qián)現(xiàn)在要怎么還回去”;2018年秋季發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科甚至高喊出“活下去”，這在當(dāng)時(shí)被認(rèn)為是“危言聳聽(tīng)”。

原因是從當(dāng)時(shí)規(guī)模增長(zhǎng)來(lái)看，房地產(chǎn)依然未到天花板。2017年度，房地產(chǎn)行業(yè)再上一個(gè)規(guī)模，開(kāi)啟“5000億元”時(shí)代。其中，碧桂園以5508億元銷(xiāo)售額超越恒大、萬(wàn)科，成為規(guī)模最大房企;萬(wàn)科、恒大緊隨其后，銷(xiāo)售額均突破5000億元。那時(shí)的融創(chuàng)，在忙著四處并購(gòu)，并因投資樂(lè)視失利上百億元資金打水漂，“但不后悔。”融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌說(shuō)。

現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)分水嶺又出現(xiàn)了，十強(qiáng)房企處境再度發(fā)生變化。

如果以今年上半年銷(xiāo)售規(guī)模來(lái)看，房地產(chǎn)10強(qiáng)排名是碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、招商蛇口、綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、綠地控股。

2016年度這份十強(qiáng)名單是：恒大、萬(wàn)科、碧桂園、綠地控股、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、華夏幸福、綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地。第11名則是萬(wàn)達(dá)。

幾年間，碧桂園、萬(wàn)科穩(wěn)居行業(yè)前3名，融創(chuàng)、保利發(fā)展緊跟其后，綠地控股排名不斷退后，華夏幸福、萬(wàn)達(dá)則早已不見(jiàn)蹤影。

郁亮忙投資孫宏斌“踩剎車(chē)”

房地產(chǎn)行業(yè)，從來(lái)不缺并購(gòu)故事。不少市場(chǎng)人士更是將2021年定為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰的水逆之年。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月中旬，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)交易額達(dá)1537.56億元，房地產(chǎn)行業(yè)收并購(gòu)動(dòng)態(tài)共有554起，平均每天超過(guò)2起。

在這場(chǎng)大魚(yú)吃大魚(yú)游戲中，有能力并愿意承擔(dān)起白衣騎士角色的變成了碧桂園、萬(wàn)科，他們均手握巨額現(xiàn)金。截至今年上半年末，碧桂園手握現(xiàn)金1862億元，萬(wàn)科手握現(xiàn)金1952億元。

9月20日下午，碧桂園服務(wù)又曝出一重磅收購(gòu)案，以不超過(guò)100億元代價(jià)收購(gòu)正在上市路上的富力地產(chǎn)物業(yè)旗下的富良環(huán)球，金額超過(guò)此前其收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.62%股份的48.47億元。

碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長(zhǎng)江說(shuō)：“只要符合我們的要求，我們有能力都會(huì)進(jìn)行收購(gòu)，而收并購(gòu)可以補(bǔ)齊碧桂園服務(wù)短板。”

今年1月20日，碧桂園服務(wù)市值正式越過(guò)2000億元大關(guān)，成為行業(yè)內(nèi)第一家2000億市值物業(yè)企業(yè)。截至9月24日，碧桂園服務(wù)市值達(dá)到1742億元。

今年上半年，碧桂園服務(wù)總收入同比增長(zhǎng)約84.3%，突破115.6億元，合同管理面積約12.1億平方米;其目標(biāo)是“力求在2021年到2025年5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)‘千億營(yíng)收’目標(biāo)，到2025年合約面積將超過(guò)18億平方米”。收并購(gòu)是其達(dá)成目標(biāo)的途徑之一。

據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，就恒大擬出售旗下恒大物業(yè)及恒大汽車(chē)部分權(quán)益一事，萬(wàn)科、碧桂園均與恒大物業(yè)洽談過(guò)，但因價(jià)格等方面問(wèn)題，二者目前均未與恒大物業(yè)達(dá)成一致，暫已退出收購(gòu)事宜。

在房企普遍面臨資金壓力之下，萬(wàn)科在收并購(gòu)市場(chǎng)上頻繁出手，接盤(pán)泰禾部分項(xiàng)目、“拯救”藍(lán)光等。在土地市場(chǎng)上，上半年萬(wàn)科豪擲1200多億元拿地，成為行業(yè)第一。這似乎預(yù)示著萬(wàn)科野心的復(fù)活。但郁亮也說(shuō)，“關(guān)于泰禾，會(huì)在保護(hù)好萬(wàn)科利益的前提下，力所能及的給予幫助。”

2021年中期業(yè)績(jī)推介會(huì)上，萬(wàn)科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝還不忘補(bǔ)上一句：“或許媒體覺(jué)得萬(wàn)科收并購(gòu)聲音多了一點(diǎn)，但其實(shí)我們需要做有利于行業(yè)的事情。”

近段時(shí)間以來(lái)，郁亮還頻頻拜會(huì)地方政府，尋找商機(jī)。如9月1日拜會(huì)安徽省省長(zhǎng)王清憲;9月6日拜會(huì)山西省委副書(shū)記、省長(zhǎng)藍(lán)佛安以及山西省委常委、太原市委書(shū)記羅清宇。郁亮表示，愿意在城市更新、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)、文旅融合、長(zhǎng)租公寓、智慧物流等領(lǐng)域廣泛開(kāi)展深度合作，推動(dòng)更多項(xiàng)目落地，為太原經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

近5個(gè)月來(lái)，郁亮密集拜會(huì)的地方省市還有河南、云南、黑龍江、吉林、遼寧、貴州、唿和浩特、石家莊、上海、甘肅等地。從洽談內(nèi)容可以看出，萬(wàn)科欲以城市更新、倉(cāng)儲(chǔ)物流、園區(qū)建設(shè)、物業(yè)服務(wù)等為抓手積極介入城市發(fā)展的意圖。

相比之下，那個(gè)崇尚并購(gòu)超車(chē)的融創(chuàng)，則開(kāi)始“踩剎車(chē)”止損。

9月16日，萬(wàn)達(dá)發(fā)展酒店發(fā)布公告，融創(chuàng)將向萬(wàn)達(dá)酒店支付1.33億元作為終止補(bǔ)償，及向萬(wàn)達(dá)酒店支付6859萬(wàn)元以結(jié)清與兩者之間截至2021年6月30日的全部未支付的應(yīng)付賬款。

據(jù)此計(jì)算，融創(chuàng)將一共向萬(wàn)達(dá)酒店支付超2億元人民幣。據(jù)萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展中期業(yè)績(jī)報(bào)告，萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展2021年上半年凈利潤(rùn)僅9544萬(wàn)港元。

此前的2017年7月，融創(chuàng)以295.75億元收購(gòu)了13個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅城項(xiàng)目股權(quán)，并以335.95億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)旗下77個(gè)酒店。緊接著，融創(chuàng)把77個(gè)酒店以199.06億元賣(mài)給富力，后來(lái)調(diào)整為把73家酒店全部股權(quán)以189.55億元賣(mài)給富力。

多年來(lái)，萬(wàn)科、融創(chuàng)、碧桂園有一個(gè)共同點(diǎn)，就是均以地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心，并非沒(méi)有多元化布局，但更多的也是主業(yè)相關(guān)的多元化。但同時(shí)又都在發(fā)生著一些變化，如萬(wàn)科多次表達(dá)，從傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重。

孫宏斌更關(guān)心的是安全區(qū)間，“我們不僅要降負(fù)債率，還要降總負(fù)債規(guī)模，這種情況下才能把融資成本降下來(lái)。”

大房企忙自救

事實(shí)上，早在房地產(chǎn)融資三道紅線(xiàn)下達(dá)之際，危險(xiǎn)的警報(bào)就已奏響，諸如恒大、綠地、富力等幾乎全部踩線(xiàn)?，F(xiàn)在，他們能做的就是采取一切措施自救，讓市場(chǎng)恢復(fù)信心。

9月1日，恒大集團(tuán)舉行“保交樓”軍令狀簽署大會(huì)，許家印帶領(lǐng)恒大8名副總裁簽保交樓軍令狀。恒大集團(tuán)稱(chēng)，在恒大集團(tuán)董事局主席許家印帶領(lǐng)下，集團(tuán)上下全體員工誓以最大決心、最大力度確保工程建設(shè)，保質(zhì)保量完成樓盤(pán)交付。恒大集團(tuán)表示，“保交樓”直接關(guān)系到恒大財(cái)富投資產(chǎn)品的兌付方案和償還金融機(jī)構(gòu)借款等。

9月13日，恒大集團(tuán)制定《恒大財(cái)富投資產(chǎn)品兌付方案》，兌付方案包括現(xiàn)金分期、實(shí)物資產(chǎn)兌付、沖抵購(gòu)房尾款兌付三種方案。

9月18日，恒大財(cái)富表示，實(shí)物資產(chǎn)兌付工作一起動(dòng)。9月23日晚間，恒大財(cái)富公布了實(shí)物資產(chǎn)兌付時(shí)間，根據(jù)各省登記認(rèn)籌人員情況，每月28日前完成當(dāng)月實(shí)物資產(chǎn)兌付線(xiàn)上選房(本月計(jì)劃于9月28日完成)。每月29日為對(duì)賬工作日，暫停辦理相關(guān)手續(xù)，次月1日恢復(fù)辦理。

9月21日，恒大汽車(chē)在港交所發(fā)布公告，向公司若干獨(dú)立非執(zhí)行董事及集團(tuán)若干科研技術(shù)雇員等授出購(gòu)股權(quán)，待承授人接受購(gòu)股權(quán)后，該等購(gòu)股權(quán)將賦予承授人權(quán)利，認(rèn)購(gòu)公司合共3.2372億股新股份，約相當(dāng)于公司于本公告日期所有已發(fā)行股份約3.31%。

在9月22日晚間舉辦的集團(tuán)專(zhuān)題會(huì)上，許家印再度表示，只有全力復(fù)工復(fù)產(chǎn)、恢復(fù)銷(xiāo)售、恢復(fù)經(jīng)營(yíng)，保障業(yè)主權(quán)益，才能確保財(cái)富投資者的順利兌付，逐步解決上下游合作伙伴的商票兌付，陸續(xù)歸還金融機(jī)構(gòu)的借款。全集團(tuán)要提高認(rèn)識(shí)、統(tǒng)一思想，把一切精力都投入到復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓上。

無(wú)論2.14億平方米的土地儲(chǔ)備如何處置、誰(shuí)來(lái)接盤(pán)、如何接盤(pán)，無(wú)論恒大是否還是最終操盤(pán)方，“復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓”是化債的最快途徑。