近年來(lái)，物業(yè)被部分業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)為“房產(chǎn)業(yè)現(xiàn)存的少有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一”，并曾有人提出，物企“上市潮”正在來(lái)臨，且將在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)。2021已過(guò)，人們想象中的物業(yè)上市潮卻沒(méi)有如期到來(lái)，“漲潮”和“退潮”以2021年7月為分界線。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2021年7月前，共有12家物業(yè)企業(yè)成功登陸港股市場(chǎng)，僅七月當(dāng)月就有6家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功在港股上市。但隨著七月的結(jié)束，港股物業(yè)板塊熱度卻降下來(lái)，自8月始至12月17日，港股僅新增2家物業(yè)企業(yè)，分別為京城佳業(yè)與德商產(chǎn)投。

同時(shí)，已上市物企的市場(chǎng)估值也出現(xiàn)了下降。

港交所招股書(shū)淤積 物業(yè)股估值下挫

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年年中，已經(jīng)有50多家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還有20多家上市企業(yè)已經(jīng)成功遞表或明確表示要分拆上市。以此推算，在正常一次遞表即通過(guò)聆訊上市的情況下，2021年將會(huì)有超過(guò)70家上市物企，但截止到2021年年末，上市物企的數(shù)字卻定格在55家。

事實(shí)上，2021年下半年以來(lái)，“一次遞表即上市”已不再是順理成章。去年，眾安智慧生活、長(zhǎng)城物業(yè)、力高健康生活、禹佳生活服務(wù)等多家物企招股書(shū)失效。在12月23日通過(guò)聆訊的中梁百悅智佳，也是在第二次遞交招股書(shū)后才成功獲批。

遞表物業(yè)企業(yè)數(shù)量的逐月累積，而通過(guò)聆訊的物企又寥寥無(wú)幾，目前港交所已積攢有大量尚未過(guò)審的物業(yè)招股書(shū)。

企業(yè)在港交所遞交招股書(shū)后期滿失效是IPO流程中較為常見(jiàn)的現(xiàn)象，大部分企業(yè)會(huì)選擇在過(guò)期失效后對(duì)招股書(shū)進(jìn)行更新。但今年與此前情況略有不同，截至12月24日，包括新力服務(wù)、海倫堡物業(yè)、天譽(yù)青創(chuàng)以及長(zhǎng)城物業(yè)在內(nèi)的大量物企招股書(shū)已過(guò)期且久未更新。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，即使是已上市的物企，其估值也正在下滑。受各方面影響，除個(gè)別央企、國(guó)企物業(yè)股價(jià)稍微企穩(wěn)外，其余物業(yè)股都在大幅下挫，距離高位跌破70%的物企比比皆是。當(dāng)前已經(jīng)有多支物業(yè)股的市盈率低于10倍。

上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為，低迷的股價(jià)并不能反映這些上市物企的真實(shí)價(jià)值，即使在并購(gòu)市場(chǎng)上，也很難以當(dāng)前股價(jià)拿到這些上市物企資產(chǎn)。在保持行業(yè)平均正常增幅的情況下，物企至少應(yīng)有15倍以上的市盈率，當(dāng)前股價(jià)被嚴(yán)重低估。

物企受地產(chǎn)母公司牽連 港交所上市新規(guī)正來(lái)臨

當(dāng)前物業(yè)股估值低迷或許大部分緣于對(duì)物業(yè)關(guān)聯(lián)母公司財(cái)務(wù)狀況的擔(dān)憂。跌幅最深的物業(yè)股，大部分都被母公司嚴(yán)重債務(wù)危機(jī)所牽連。

在行業(yè)深度變化的2021年，房地產(chǎn)與物業(yè)唇齒相依。多方面原因?qū)е路康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈緊張，房企內(nèi)外債務(wù)危機(jī)逐漸顯露，也影響到了物管行業(yè)。雖然諸多物管企業(yè)已經(jīng)獨(dú)立上市，但為了獲得在管面積、營(yíng)收和利潤(rùn)，大多數(shù)物企對(duì)房企母公司仍有依賴。

隨著地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨于理性，諸多房企母公司面臨財(cái)務(wù)困境，資金鏈的緊繃，導(dǎo)致房企沒(méi)有大量“余糧”投入物業(yè)資產(chǎn)。克而瑞方面認(rèn)為，經(jīng)歷2021年的地產(chǎn)大變局，地產(chǎn)向物業(yè)輸送利益的方式在2022年往后將會(huì)逐漸變緩。

除母公司影響外，港交所對(duì)上市企業(yè)的審核新規(guī)也對(duì)物管企業(yè)上市產(chǎn)生了影響。自去年下半年以來(lái)，港股整體通過(guò)率較低。2022年開(kāi)始，港交所主板上市盈利門(mén)檻將提高60%，規(guī)模較小的房企旗下公司的上市將會(huì)越發(fā)艱難，未來(lái)是否還會(huì)出現(xiàn)上市潮仍有待觀察。

部分中小物企放棄IPO 轉(zhuǎn)向“收并購(gòu)”

母公司生變、港交所上市新規(guī)，這些物管企業(yè)上市受阻的外部因素，也改變了物管企業(yè)內(nèi)部的前進(jìn)邏輯。

從前，“上市”似乎是企業(yè)成功的階段性標(biāo)志。但隨著行業(yè)發(fā)生變化，獨(dú)立上市不再是物管企業(yè)唯一的選擇，收并購(gòu)也不失為另一種思路。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至2021年12月10日，今年物業(yè)管理行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購(gòu)交易達(dá)71宗，涉及并購(gòu)方33家物業(yè)企業(yè)。交易金額約333.3億元，相比2020全年交易總額大幅增長(zhǎng)約215.33%?？傮w來(lái)看，今年行業(yè)并購(gòu)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)交易額創(chuàng)新高、大額交易多發(fā)、并購(gòu)主體以上市企業(yè)為主、并購(gòu)標(biāo)的估值回歸理性等特點(diǎn)。

在物企收并購(gòu)的過(guò)程中，亦分化出兩支主要的隊(duì)伍。曾有業(yè)內(nèi)人士說(shuō)：“若想上岸，選擇碧桂園服務(wù)，若要上船，選擇萬(wàn)物云?！?/p>

現(xiàn)在的物管行業(yè)中，從規(guī)模上看，碧桂園服務(wù)正處于龍頭地位。2021年上半年，碧桂園服務(wù)的合同管理面積約為9.01億平方米。將藍(lán)光嘉寶、彩生活、富力物業(yè)等資產(chǎn)買(mǎi)入后，碧桂園服務(wù)越做越大。

另一方面，能與之一較高下的，當(dāng)屬遲遲還未上市的萬(wàn)物云。

去年，一向?qū)θf(wàn)物云上市諱莫如深的郁亮終于松口：物業(yè)板塊會(huì)上市，只是在等待機(jī)會(huì)。當(dāng)前，萬(wàn)物云正為上市積極籌備。但和碧桂園服務(wù)將其他中小物企“收入囊中”的底層邏輯不同，萬(wàn)物云擴(kuò)大規(guī)模的方式是達(dá)成“聯(lián)盟”。

萬(wàn)物云這樣的模式意欲對(duì)標(biāo)貝殼系。過(guò)去幾年中，萬(wàn)物云建立睿聯(lián)盟合作平臺(tái)，戰(zhàn)略投資睿聯(lián)盟成員企業(yè)并支持其上市，“選擇做平臺(tái)，必須開(kāi)放，但開(kāi)放的條件是價(jià)值觀一致?！比f(wàn)科集團(tuán)合伙人、萬(wàn)科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全曾這樣說(shuō)。

當(dāng)前，陽(yáng)光智博和伯恩物業(yè)都已加入了睿聯(lián)盟。

對(duì)于行業(yè)整體IPO發(fā)展前景，中指研究院指出，物企雖然經(jīng)歷了短期的波折，但其向上的勢(shì)頭并未改變，企業(yè)的發(fā)展需求并未改變。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2022年港股IPO市場(chǎng)有已交表企業(yè)作為基本面支撐，再有行業(yè)龍頭企業(yè)和地方國(guó)企加持，2022年物業(yè)服務(wù)企業(yè)資本市場(chǎng)發(fā)展值得期待。

標(biāo)簽： 多家 物業(yè)